V červnu 2024 byla schválena novela zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, která přináší významnou změnu v podobě zavedení rozkazu k vyklizení. Tento nový institut si klade za cíl zjednodušit a zrychlit proces vystěhování problémových nájemníků a snížit riziko dlouhodobého neoprávněného užívání nemovitostí. Účinnosti by měla novela nabýt 1. července 2025.
Jak rozkaz k vyklizení funguje
Rozkaz k vyklizení bude umožňovat soudům na návrh pronajímatele uložit nájemci povinnost vyklidit nemovitost do 15 dnů od doručení rozkazu a zároveň uhradit náklady soudního řízení. Pokud nájemník ve stanovené lhůtě nepodá proti rozhodnutí soudu odpor, rozkaz nabude účinků pravomocného a vykonatelného rozsudku a může být přímo podkladem pro zahájení exekuce.
Nová právní úprava staví na obdobném principu jako již zavedený platební rozkaz. Rozdíl spočívá v tom, že místo peněžitého plnění je zde předmětem řízení vyklizení nemovitosti. Rozkaz k vyklizení je aktuálně navržen pouze pro případy skončených nájemních vztahů mezi pronajímatelem a nájemníkem, kdy nájemník odmítá nemovitost vyklidit a vystěhovat se. Peněžitá plnění, tedy například nároky z titulu dlužného nájemného či služeb, se budou nadále vymáhat standardní žalobou nebo platebním rozkazem.
Vztahovat by se pak rozkaz k vyklizení neměl ani na vztahy podnájemní. Situace, kde nájemce poskytuje nemovitost nebo její část třetí osobě, tak nejsou touto novou úpravou pokryty. Nelze však vyloučit, že i toto bude ještě do budoucna změněno. Žalovat rozkazem k vyklizení zároveň i zaplacení dlužného nájemného (jehož neplacení pravděpodobně k ukončení nájemní smlouvy a nároku na vyklizení vedlo) by jistě dávalo smysl. Zatím je však institut rozkazu k vyklizení podle novely občanského soudního řádu koncipován čistě jako řízení o vyklizení nemovitosti.
Kdy můžete podat návrh na vydání rozkazu k vyklizení?
Aby bylo možné návrh na vydání rozkazu k vyklizení podat, musí být kumulativně splněny určité podmínky:
- Nájemní vztah musí být ukončen a nájemce již nemá platný právní důvod k užívání nemovitosti.
- Pronajímatel musí písemně vyzvat nájemce k vyklizení nejméně 14 dní před podáním návrhu.
- Pronajímatel musí doložit své vlastnické právo k nemovitosti a neoprávněnost užívání bývalým nájemníkem, například prostřednictvím nájemní smlouvy, výpovědi nebo odstoupení od smlouvy.
Výhodou rozkazního řízení je jeho rychlost – soud by měl rozhodnout bez nařízení jednání a bez obsáhlého dokazování. Pokud bývalý nájemník nepodá odpor, pronajímatel tak může přistoupit k exekučnímu vyklizení velmi rychle.
Na druhé straně je třeba počítat s limitem nové úpravy, a to právě při podání odporu: podání odporu ze strany nájemce vede ke zrušení rozkazu a věc přechází do standardního soudního řízení, které se může opět protáhnout na dlouhé měsíce až roky.
Přesto se očekává, že nový institut zlepší postavení pronajímatelů, zvýší dostupnost nájemního bydlení, které nebude blokováno nepoctivými nájemníky, a přispěje k větší ochotě vlastníků své nemovitosti pronajímat. Zda rozkaz k vyklizení vystěhovávání nepoctivých nájemníků reálně urychlí či nikoli však ukáže až praxe.
Praktické shrnutí a doporučení na závěr
Pokud chcete mít možnost problémového nájemníka na základě rozkazu k vyklizení vystěhovat, musí dojít k:
- Ukončení nájemního vztahu – například výpovědí z nájmu s potvrzením o doručení, dohodou o ukončení nebo odstoupením od nájemní smlouvy,
- Písemné výzvě bývalého nájemce k vyklizení – a to nejméně 14 dní před podáním návrhu na vydání rozkazu k vyklizení (žaloby),
- Pečlivé archivaci listinných důkazů – nájemní smlouvy, výpovědi, doručenky, výzvy k vyklizení apod.
Důsledná příprava dokumentace výrazně zvýší šanci, že soud rozkaz k vyklizení vydá a proces vystěhování bude rychlý a bezproblémový.
I když tento institut reálně slibuje urychlení procesu vystěhování problémových nájemníků, je vždy třeba zvážit, zda rychlost postupu vystěhování neohrozí nájemník podáním odporu. Za předpokladu, že problémový nájemník je komunikativní a výpověď nájemní smlouvy například rozporuje, je pravděpodobné, že využije svého práva podat proti rozkazu k vyklizení odpor a v takovém případě je vhodnější zvážit spíše klasickou žalobu, jelikož v souvislosti s platebním rozkazem může dojít spíše k prodloužení řízení, než jeho urychlení…
Potřebujete zrevidovat nájemní smlouvy nebo pomoci v situaci s problémovým nájemníkem? Obraťte se na nás!
Viktorie Melecká | melecka@lawyer.cz | LinkedIn
Viktorie se u nás věnuje zejména obchodnímu, korporátnímu a pracovnímu právu a také právu nemovitostí.
